分蛋糕还是缺钱花？文/羽杉

近期，物业分拆上市热潮不减。保利地产于9月发布公告称，其全资子公司保利物业于境外上市事项已获中国证监会核准。保利物业成功上市后，将跻身成为第三大物业公司。

物业本是房企中盈利性比较差，业绩贡献低的部分，但分拆物业上市并不是“甩包袱”行为，在热潮的背后有历史、政策、发展的深层原因。

01分拆上市的历史由来已久，最早起源于20世纪的中期，面对竞争越发激烈的市场，大多数企业在选择多元化转型时遇到了难题。不同的行业有不同的经营方式和特点，难以与母公司的经营进行结合。因此为了实现更专业化的经营，企业通常考虑将某项优质资产打包上市，再次通过资本市场进行融资。一边修剪枝叶实现轻装简行，一边还可达到1+1＞2的效应。

然而分拆并不是保障，如果短视的只将快速融资作为目标，很可能失去在市场中的竞争力。比如AT&T公司（原美国贝尔电话公司）主动分拆为AT&T、朗讯和NCR，朗讯和移动部门Avaya单独上市。AT&T移动的上市募集到了100亿美元，然而AT&T也失去了立足于电信业的竞争能力。在移动电话普及的关键时期，分拆的公司没有足够的资金迅速扩张，烧钱的实验项目失去了创新力，最终被中国移动赶超。

说回我国的国情。房地产企业自2010年起受到重磅调控，多家房地产公司开始寻求多元化发展，转入房地产金融、资本运作、风险投资等业务。比如12年潘石屹宣布SOHO中国从“销售”转“自持”物业；14年万科提出转型做“城市配套服务商”的发展战略。

正因为房地产的低迷，房地产开发商多元化发展的同时也出现了第一个分拆物业热潮——2014年，彩生活从母公司花样年实现分拆，3天市值反超母公司，且至今仍高于母公司。如果短时间没有强烈的融资需求，选择介绍上市的方式，可以更迅速的获得融资资格。比如中海物业和碧桂园选择的便是介绍上市。自此，原本不赚钱的物业开始受到重视，从“鸡肋”变成了“香饽饽”。随后，社区O2O概念的出现，物业开始实现盈利闭环，物业增值服务成了新突破路径。同时，物业分拆上市即是转型，在房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口。部分地方出台了物业覆盖规划文件，物业覆盖率有望持续提升。此外，物业相比传统房地产具有轻资产、逆周期的属性，分拆上市后能获得更高的估值，在房地产市场下行的期间，现金流也相对稳定。同时，我国物业管理行业正处在规模扩张期，竞争格局形成后将形成壁垒，因此目进入物业行业成了大多数房企的选择。值得一提的是，对于中小房企来说，母公司的实力有限，只能依靠第三方、并购进行发展。而类似碧桂园服务等大型房企的子公司，依靠母公司即可实现管理面积规模高速增加，比如其在2019年上半年有76.8%的物业管理费用收入来自碧桂园服务。可见，分拆物业后面对剧烈的竞争，背靠强势的房地产集团也是优势之一。02进入2019以后，房地产企业普遍在转型的压力下发展艰难，偿债压力和融资渠道紧缩又成了压在身上的另两座大山。

近年来，在境内政策收紧下房企的融资能力正在降低。为求融资，部分房企通过境外发债的方式暂时融得资金，但在汇率“破7”的影响下也使得发债成本进一步提升。据Wind资讯统计，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模238亿美元，比2018年增加30.9%。此外，2020年、2021年，房企外债到期规模分别达298亿美元、316亿美元。内忧外患下，分拆物业的上市潮又开始了。今年年初央企招商蛇口也计划分拆物业进行上市。4月，招商蛇口与中航国际控股签署了《股份转让协议》；同日招商蛇口、深圳地产（招商蛇口全资子公司）、招商物业与中航善达签署了《发行股份购买资产协议》。招商物业借中航善达登陆A股，且本次交易并不是借壳上市，只构成重大资产重组。

据年报显示，2018年招商蛇口实现营业收入总额882.78亿元，招商物业营业收入仅29.2亿元，中航善达营收也有66.56亿元。体量相差之大，虽有分拆之实，却无分拆之名。此外，招商蛇口也积极转型，预计将园区比重从目前的15%提升到30%-40%，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入持续增长。然而，招商蛇口在半年报中收入和业绩双降，转型难是主要原因。

即便如此，在央企战略性重组改革和专项整合，推动央企提质增效、提高主业核心竞争力的背景下，中国证监会也于9月19日正式受理中航善达收购招商物业100%股权申请。

招商蛇口的浪潮一起，随后又紧跟着银城国际旗下的银城生活、宝龙地产旗下的宝龙商业管理、蓝光发展旗下的嘉宝服务以及时代中国旗下的时代邻里。

9月11日消息，时代中国控股申请分拆物业管理服务公司时代邻里上市。路透旗下IFR引述知情人士透露，时代邻里计划集资8000万美元（约6.24亿港元）。

据招股书显示，时代邻里的净利润从2016年的2.01千万元增至2018年的6.42千万元，年复合增长率为78.8%。且时代邻里在中指院的物业服务百强企业中排名第13名，长期扎根于大湾区并具有明显的增长潜力。

母公司时代中国控股的发展则面临压力。据中报显示，截至2019年6月30日，公司账上的现金及银行结存账面余额为257.83亿，同比去年减少了6.0%；一年内到期借款由2018年底73.12亿上升至100.30亿，两年至五年内需偿还借款，总额为381.75亿。行政成本由去年同期的2.467亿增加到了4.322亿。值得一提的是，在此压力下，时代中国的员工还增加了3190人。

面对即将到期的债务，时代中国通过配售、发债等多种方式筹集资金。2019年4月，公司以每股14.54港元配售1.08亿股，共筹得资金约15.70亿港元。显然是有压力的，因此分拆物业上市也被提上了日程。

在此规模下，世茂也计划2021年分拆酒店、物业上市；9月23日，融创中国将CFO曹鸿玲女士委任为融创服务集团总裁。但万科物业、龙湖物业却没有上市动作。易居研究院智库中心总监严跃进认为，各物管公司定位和发展目标不同，有些上市是为了强化自身融资能力。而对于一些不缺钱的优质物业公司来说，如果上市，将面临业绩、估值、财务披露等多方影响，所以有些企业并不积极。

不难看出，分拆物业上市的原因一方面是物业未来发展前景大好，另一方面是房企经济下行，急需资金以维持自身发展。但可以预见的是，物业管理业务将成为房企重点布局的方向。但无论是积极扩张抑或稳健发展，最终成效并不局限于翻倍的市值，而是业主实际感受到的服务质量。